Huurder, u mag uw kat niet in de magnetron drogen!

5 december 2015

Waar moet een verhuurder tegenwoordig allemaal voor waarschuwen?

In oktober en december 2014 schreef ik al over de negatieve gevolgen die verhuur via Airbnb met zich kan brengen (zie mijn artikelen in Cobouw en het FD). Woningcorporaties en andere verhuurders zijn inmiddels gaan optreden tegen de commerciële exploitatie van (sociale) huurwoningen, die daarvoor natuurlijk niet zijn bedoeld. En met succes!

 Zo niet in de zaak die Woonstad Rotterdam begon tegen een van haar huursters (vonnis Kantonrechter Rotterdam d.d. 7 november 2015).

Dit is de eerste uitspraak waarin de ontbinding van de huurovereenkomst wordt afgewezen, terwijl vast staat dat de huurder via Airbnb de woning gedurende bijna een jaar, tenminste 42 keer heeft onderverhuurd.

Wat is hier fout gegaan voor Woonstad?

De huurster beroept zich op een uitzondering in de wet. In artikel 6:265 BW staat dat elke tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst voldoende is om de ontbinding te rechtvaardigen, tenzij deze tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Huurster voert aan dat zij nooit de woning geheel heeft onderverhuurd en dat zij er altijd zelf is blijven wonen. Daarom is er volgens huurster nooit sprake geweest van het onttrekken van een woning aan de woningmarkt.

De rechter gaat hierin mee, ondanks het feit dat ook het onderverhuren van een gedeelte van de woning heel duidelijk is verboden en ondanks het feit dat Woonstad heeft aangevoerd dat volgens haar wel degelijk de gehele woning werd onderverhuurd.

Waarom heeft de rechter de huurster niet opgedragen haar verhaal te bewijzen in plaats van te stellen dat Woonstad haar stellingen niet voldoende heeft onderbouwd? Het is toch de huurster die hier vindt dat haar een beroep op een uitzondering van de wettelijke regel toe komt?

Aan de andere kant lijkt het erop dat Woonstad heeft volstaan met een algemeen verhaal, terwijl er naast het maatschappelijke belang van de woningvoorziening, nog heel veel andere belangen spelen bij het verbod op onderhuur, waarvan hieronder een paar voor de hand liggende voorbeelden.

Het is overduidelijk is dat de huurster het gehuurde commercieel en bedrijfsmatig exploiteerde. Zij vraagt aan haar onderhuurders een veelvoud van de huurprijs die zij zelf betaalt aan, over de rug van Woonstad, die met gemeenschapsgeld opdraait voor het onderhoud van de woning.

Gedurende het kleine jaar dat de onderverhuring in elk geval heeft geduurd, is de woning tenminste 42 keer onderverhuurd telkens voor meerdere dagen. Dat houdt in dat er zo ongeveer iedere week wel een andere huurder zat.

De woning is daarmee feitelijk een illegaal hotel geworden. Daarmee wijzigt de huurster niet alleen de contractuele bestemming, maar overtreedt zij ook de toepasselijke gemeentelijke regelgeving (inzake vergunningen, brandveiligheid, toeristenbelasting etc.).

Hoogstwaarschijnlijk komt een en ander ook in strijd met de voorwaarden van de opstalverzekering van Woonstad. En, wie is er aansprakelijk als er brand ontstaat?

Dat er geen overlast voor de buurt is ontstaan, zoals de kantonrechter in het voordeel van huurster overweegt, is volgens mij irrelevant bij de beoordeling van de ernst van de tekortkoming.

Wat als de huurster twee jaar lang de huur niet zou betalen? Ook dat levert geen overlast op voor de buurt. Toch zou de kantonrechter in zo’n geval niet op het idee komen om met dit overlast verhaal of met een verwijzing over hoe lang de huurster al in de woning woont of met een verhaal over de psychische gevolgen van een ontruiming, de ontbinding af te wijzen. Waarom dat in deze zaak anders is, is onbegrijpelijk.

Dat huurster haar illegale acties heeft gestaakt nadat Woonstad haar heeft aangeschreven zou haar ook niet mogen helpen. Het is vaste jurisprudentie dat een tekortkoming als deze niet kan worden goedgemaakt door alsnog te voldoen aan de verplichtingen uit huurovereenkomst.

Waar het hier om gaat is, het willens en wetens (en voor je eigen financiële voordeel) overtreden van een volstrekt helder en duidelijk geformuleerd verbod op onderverhuur.

Het ontgaat mij dan ook ten enen male hoe de kantonrechter mee kan gaan in het verhaal van de huurster dat dit contractuele verbod nooit kan zien op verhuring via Airbnb omdat deze dienst bij het aangaan van de huurovereenkomst nog niet bestond. Alsof het uit zou maken via welke bemiddelaar je een woning onderverhuurt. Het gaat er om dat je die woning onderverhuurt.

Ook opmerkelijk is dat de kantonrechter overweegt dat het mogelijk voor de huurster niet duidelijk was dat dit soort verhuring aan toeristen niet zou mogen, maar dat dit oordeel anders zou kunnen uitpakken naarmate er in de pers meer aandacht aan dit thema besteed zou zijn, terwijl zo te zien huurster dit specifieke argument niet eens heeft aangevoerd. Ik zie overigens ook niet in hoe aandacht in de media de uitleg van een duidelijke contractsbepaling achteraf zou kunnen veranderen.

Datzelfde geldt voor de opmerking van de kantonrechter dat hij in het voordeel van de huurster mee weegt dat Woonstad geen aparte brief aan haar huurders heeft gestuurd over haar standpunt met betrekking tot verhuur via Airbnb.

Waarom zou Woonstad hiervoor moeten waarschuwen als de huurovereenkomst duidelijk is? Dit doet mij sterk denken aan het verhaal dat er in de Verenigde Staten ooit een procedure gevoerd zou zijn tegen een fabrikant die in de handleiding van zijn magnetron niet had gemeld dat het niet de bedoeling is om je kat daarin te drogen!

Mijn conclusie is dat de kantonrechter in deze zaak veel te ver gaat in het beschermen van de huurster.

Aan de andere kant lijkt het erop dat Woonstad een aantal zaken wat grondiger had moeten onderbouwen of betwisten. Woonstad had vooral meer kunnen hameren op het feit dat zij nog veel meer belangen heeft bij een verbod op onderhuur dan alleen een volkshuisvestingsbelang.

Of dat tot een andere uitspraak zou hebben geleid is niet met zekerheid te zeggen maar in elk geval had Woonstad het de kantonrechter wat minder makkelijk gemaakt een beroep van de huurster op de ‘tenzij clausule’ uit de wet gegrond te verklaren en de ontbinding af te wijzen.

Het is te hopen dat Woonstad hoger beroep in stelt zodat over deze belangrijke zaak meer duidelijkheid verkregen kan worden.

 

Marc Roepel

Rotterdam, 5 december 2015

Terug naar overzicht